نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک-عرصه و اعیان

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک-عرصه و اعیان

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک-عرصه و اعیان

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک – بخش اول عرصه

سلیمان فدوی

با توجه به وضع قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵ مجلس شورای اسلامی، یکی از مهم ترین مسائل قابل طرح نزد سران محترم دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مواجه شدن با وضعیتی است که انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی، متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد، در آن صورت امکان تنظیم سند بدون أخذ استعلام دارایی محقق خواهد شد.

برای تنظیم سند بدون اخذ پاسخ استعلام دارایی به ویژه برای تعیین ارزش معاملاتی به منظور محاسبه حق الثبت، ضروری است که سردفتران، دفتر یاران و کارمندان محترم دفاتر اسناد رسمی با نحوه محاسبه ارزش معاملاتی آشنایی کامل داشته باشند. ضرورت این آشنایی به ویژه از اول مهرماه سال ۱۳۸۵ شدیدا احساس گردید. نگارنده معتقد است در میان ممیزان و سرممیزان دارایی تشتت آرای فراوان در خصوص نحوه محاسبه ارزش معاملاتی وجود دارد که به لحاظ عملکرد موردی و اختصاصی بودن محاسبه، هیچ گاه امکان بروز و تجلی نیافته است.

که در صورت محاسبه ارزش معاملاتی توسط عموم دفاتر اسناد رسمی به یقین این اختلافات آشکارتر خواهد شد.

اینجانب صرفا برداشت خود از تذکاریه های دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران و حومه را در معرض دید افکار عمومی قرار می دهد، هر چند برداشت خود را نیز مصون از خطا نمی داند ولی رجاء واثق دارد که همانند سابق با مساعی مشترک توسط ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و اعضای محترم و خدوم هیات مدیره کانون سردفتران و دفتر یاران و اعضای برجسته کمیسیون وحدت رویه کانون نسبت به حل این معضل ملی اقدام عاجل صورت پذیرد.

تعاریف

بر: در فرهنگ دهخدا، به معنای پهلو، کنار، آغوش، نزد، طرف، جانب و سوی معنا شده است، هر چند در دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران و حومه تعریفی از آن ارائه نشده است، لیکن می توان اینگونه بیان نمود که بر اصطلاحاً به ” محل اتصال هر ملک با معابر (اعم از اتوبان، خیابان، کوچه، میدان) ” اطلاق می گردد.

عمق جبهه: عمیق ترین طول خط ممتدی است که حداکثر پنجاه یا ۲۰ متر (حساب مورد) از بر خیابان یا کوچه و به طورکلی از معبر می توان به داخل ملک پیشروی نمود.

جبهه اول یا بر جبهه اصلی: مساحتی از یک ملک که به خیابان یا کوچه (معبر) با بر گرانتر و واقعی منتهی گردد.

بنحوی که طول فرورفتگی (عمق جبهه) در داخل ملک بیش از ۵۰ متر (در املاک مسکونی) یا ۲۰ متر (در املاک تجاری) نباشد. پشت جبهه: مازاد مساحت محصور ملک، پس از کسر بر جبهه اصلی را اصطلاحاً پشت جبهه گویند.

جبهه های بعدی : در املاک با بیش از یک بر، ممکن است جبهه های متفاوتی ایجاد گردد، که ابتدا می بایست ملاک عمل را جبهه گرانتر و آن گاه به ترتیب بر اساس قیمت برهای دوم، سوم، چهارم ارزش معاملاتی جبهه های بعدی، مورد محاسبه قرار گیرد. با این شرط که ارزش بر جبهه های دیگر (دوم، سوم، چهارم) کمتر از ۶۰ درصد ارزش بر جبهه اول نگردد.

قدمت : عبارتست از استهلاک ارزش اعیانی بر اساس گذشت زمان، نحوه محاسبه قدمت عبارت است از تفاوت سال مبنای محاسبه ارزش معاملاتی (سال مورد گزارش) و سال اتمام احداث بنا یا سال ساخت (مطابق پایان کار).

ملک مجاور: مقصود ملکی است که ملک مورد محاسبه با آن، دارای حد مشترک میباشد.

کلیات راجع به روش محاسبه ارزش معاملاتی

اولین اقدام محاسبه کننده ارزش معاملاتی یافتن موقعیت محلی ملک مورد نظر می باشد،مختصاتی که جهت یافتن ملک مذکور ملاک عمل قرار می گیرد عبارتند از:

۱) آدرس ملک

۲) حدود اربعه آن

۱) آدرس ملک:

با پرسش از متعاملین می توان کاملا به آدرس دقیق ملک اشراف داشت مضافا با داشتن وجوه ممیزه دیگر نظیر وجود قبوض آب، برق، تلفن، گاز و یا درج موضوع در سند مالکیت سابق می توان به آدرس ملک پی برد.

۲) حدود اربعه:

براساس حدود اربعه مندرج در سند مالکیت یا بنچاق، میتوان متوجه شد که وضعیت ملک از لحاظ قرارگیری در بلوک های تعیین شده در جدول ارزش معاملاتی چگونه است. مثلا از حدود اریعه کاملا می توان فهمید که:

الف) آیا ملک دارای یک بر خیابان یا ۲ یا چند بر خواهد بود یا اصولا فاقد بر می باشد.

ب) آیا ملک دارای یک کله یا دو کله می باشد.

ج) بر یا برهای موجود به کدام خیابان و با کدام متراژ می باشد.

د) آیا حدی از حدود اربعه به انهار عمومی، رودخانه، کانال یا مسیل محدود می باشد یا خیر ؟

که با توجه به جدول ارزش معاملاتی به شرح هر یک پرداخته می شود:

الف) حدود اربعه از لحاظ تعیین بر :

چون حدود اربعه ملک، تعیین کننده تعداد بر ملک یا فقدان بر می باشد و با توجه به اینکه وجود بر (یک یا چند بر) یا فقدان آن تاثیر فزاینده ای در ارزش منطقه بندی دارد، (توجه به بتدهای ۴ و ۹ قسمت اول (عرصه) تذکرات جسدول ارزش معاملاتی حائز اهمیت است) لذا ملاحظه حدود اربعه مندرج در سند مالکیت بسیار ارزشمتد می باشد.

مثلا فرض کنید در سند مالکیت ملکی، قید شده، حد شمالی ملک مرقوم به پلاک معین، حد شرقی به پلاک معین، حد جنوبی به خیابان و حد غربی آن نیز به پلاک معین محدود است. از توجه به حدود اربعه یاد شده متوجه می شویم که ملک مرقوم دارای یک بر (بر جنوبی) به خیابان می باشد.

در سند مالکیت دیگری قید شده، حد شمالی ملک پلاک ثبتی معین به خیابان، حد شرقی ملک به پلاک معین، حد جنوبی ملک به خیابان و حد غربی آن به پلاک مشخصی است. با توجه به حدود اربعه ملک، مشخص می گردد که ملک مرقوم از حدین شمال و جنوب، محدود به خیابان است، بنابراین ملک دارای دو بر می باشد اصطلاحاً به این ملک دو کله گفته می شود. (زیرا این ملک از دو حد مقابل به شوارع عام یا خاصی دسترسی دارد)

فرض کنید، حدود اربعه ملکی به شرح زیر است، حد شمالی محدود به ملک مجاور، حد شرقی محدود به خیابان، حد جنوبی محدود به خیابان و حد غربی محدود به ملک مجاور می باشد. دقت در حدود اربعه پلاک صدرالاشعار ما را به این نکته رهنمون می سازد که این ملک دارای دو بر جنوبی و شرقی به خیابان است.(این ملک دو بر است ولی دو کله محسوب نمی شود، اصطلاحاً به این ملک، نبش گویند)

فرض کنید، ملکی با حدود اربعه زیر وجود دارد، حد شمالی محدود به خیابان، حد شرقی محدود به خیابان، حد جنوبی محدود به خیابان و حد غربی محدود به ملک مجاور، ملاحظه می شود که ملک مزبور ۳ بر و دو کله می باشد و در نهایت ممکن است حدود اربعه ملکی به شرح زیر باشد:

غربی به ملک مجاور، در این حالت، مشخص می گردد ملک یاد شده فاقد بر بوده و اصطلاحاً به آن ملک فاقد راه عبور مستقل می نامند و یقینا برای ملک مرقوم حق عبور و دسترسی از ملک مجاور وجود دارد. توجه به فروضات یاد شده، ما را به این حقیقت رهنمون می سازد که قیمت یا ارزش معاملاتی املاک صدر الاشعار (بدون توجه به متراژ آنها) از جهت وجود یا عدم وجود بر (حق دسترسی به شوارع عام یا خاص) و نیز از جهت تعداد بر های آن املاک بسیار متنوع خواهد شد یقینا ملکی با چند بر، از لحاظ ارزش منطقه بندی یا معاملاتی از ارزش بیشتری نسبت به سایر املاک برخوردار خواهد بود. مضافا ملکی که فاقد حق دسترسی به شوارع عام یا خاص یا ملک فاقد راه عبور مستقل (ملک محاط در سایر املاک) باشد، از لحاظ تعیین قیمت ارزش معاملاتی ، بسیار کم ارزش تر از سایر املاک دیگر خواهد بود.

توجه: به همین جهت تنظیم کنندگان جدول ارزش معاملاتی املاک تهران و حومه این واقعیت را در نظر گرفته و با توجه به این واقعیت در بند ۱ و ۲ قسمت اول (عرصه)، فقط قسمت، مبادرت به تعیین ارزش معاملاتی املاکی که دارای ۲ بر یا بیشتر باشند نموده اند که در این روش قیمت گذاری ارزش این املاک از ارزش املاک مشابه (که فقط دارای یک بر در همان منطقه می باشند) گرانتر خواهد بود و در نهایت در بند ۹ همان قسمت،املاک فاقد بر(یا املاکی که دارای راه عبور مستقل نمی باشند) به عنوان املاک ارزانتر از املاک صدرالاشعار تعیین شده است.

ب) آیا ملک دارای یک کله است یا دو کله:

املاکی که از دو حد مقابل (جنوبی – شمالی) یا (شرقی – غربی) به شوارع عام یا شوارع خاص دارای بر باشند، اصطلاحاً در عرف و معمول محلی به آن ملک دو کله اطلاق می گردد،

املاکی که فاقد چنین وصفی باشند حسب مورد ملک یک کله (دارای یکم بر) یا ملک فاقد کله (ملک فاقد راه عبور مستقل) نامیده می شوند. در املاک دو کله، نکته ای که حائز اهمیت است این است که آیا بر هایی که حدین مقابل در آن قرار دارند از لحاظ متراژ خیابان موضوع بر به یک اندازه می باشند یا اینکه ارزش برها با یکدیگر متفاوت می باشند. همین وضعیت در سایر املاک چند بر نیز قابل تصور است.

مثلا فرض کنید ملک دو کله ای وجود دارد که حدود اربعه آن به شرح زیر است: حد شمالی محدود به خیابان ۲۴ متری، حد شرقی آن محدود به ملک مجاور و حد جنوبی آن محدود به خیابان ۱۲ متری و حد غربی آن محدود به ملک مجاور است.

با عنایت به حدود اربعه ملک فوق، متوجه می شویم، حد شمالی ملک از لحاظ حق دسترسی به خیابان با عرض بیشتر از درجه اهمیت بیشتری نسبت به حد جنوبی آن که به خیابان ۱۲ متری باز می شود، برخوردار است. این ملک، ملکی دو کله و با درجه اهمیت متفاوت بر می باشد.

فرض کنید ملک دو کله ای وجود دارد که حدود اربعه آن به مختصات زیر است:

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک ۳۵ حد شمالی محدود به کوچه ۶ متری حد شرقی آن محدود به ملک مجاور، حد جنوبی آن محدود به خیابان ۱۲ متری و حد غربی آن به ملک مجاور محدود است.

توجه به حدود اربعه ملک یاد شده، ما را به این حقیقت راهنمایی می نماید که این ملک دو کله از لحاظ حد جنوبی (بواسطه دسترسی به خیابان با متراژ بیشتر) از لحاظ اهمیت و ارزش معاملاتی ارجحیت بیشتری دارد.

در فرض سوم، با مثالی روبرو خواهیم بود که حدین یک ملک دو کله دارای متراژ یکسانی است. فرض کنید حدود اربعه ملکی عبارتست از: حد شمالی به خیابان ۲۴ متری، حد شرقی به ملک مجاور، حد جنوبی به خیابان ۲۴ متری و حد غربی به ملک مجاور. حدین جنوبی – شمالی این ملک دو کله، از لحاظ حق دسترسی به خیابان هایی که از لحاظ عرض مشابه یکدیگر می باشند، منتهی می گردد.

ج) دو یا چند بر بودن ملک (غیر دو کله بودن یا علاوه بر دو کله بودن بر اضافی نیز داشته باشد)

ممکن است ملکی با توجه به حدود اربعه آن، دو کله نباشد، لیکن دارای دو بر باشد، هر

گاه ملکی از حدین مجاور (توجه شود، اگر ملکی از حدین مقابل به شوارع عام یا خاص حق دسترسی داشته باشد به آن دو کله گفته می شود) به شوارع عام یا خاص منتهی گردند اصطلاحاً به این ملک دو بر عمود بر هم یا نبش گفته می شود. املاک دو بر نیز از لحاظ حق

دسترسی به شوارع، ممکن است یکسان یا متفاوت باشند به عنوان مثال فرض کنید حدود

اربعه ملکی به شرح زیر است: حد شمالی محدود به خیابان ۱۲ متری، حد شرقی ملکی محدود به خیابان ۲۴ متری حد جنوبی ملکی محدود به ملک مجاور و حد غربی آن نیز محدود به ملک مجاور است. اصطلاحاً به این ملک، ملک دو بر گفته می شود که ارزش ملک از لحاظ

حد شرقی مرغوب تر از حد شمالی است .

ممکن است همیشه وضعیت بدینگونه نباشد که یکی از حدین مجاور مرغوب تر از دیگری باشد، فرض کنید حدود اربعه ملکی به شرح زیر است:

حد شمالی محدود است به خیابان ۱۲ متری، حد شرقی محدود است به خیابان ۱۲ متری حد جنوبی محدود است به ملک مجاور و حد غربی آن نیز محدود است به ملک مجاور.

دقت در حدود اربعه این سند مالکیت ما را به این حقیقت رهنمون می سازد که این ملک از لحاظ ارزش حدین شمالی و شرقی (به عنوان حدین مجاور) دارای ارزش واحدی است.

توجه: هر گاه ارزش حدین (چه در املاک دو کله در حدین مقابل و چه در املاک دو بر در حدین مجاور ) با یکدیگر برابر نباشد. ملاک اولیه اقدام تعیین ارزش معاملاتی، بر اساس حد با ارزش بالاتر است به همین جهت بند ۴ قسمت اول (عرصه) دستور العمل تعیین ارزش معاملاتی به درستی اعلام نموده است:

در املاک دو بر یا بیشتر ابتدا ارزش جبهه گرانتر و سپس باقیمانده عرصه با ارزش جبهه های بعدی به ترتیب بالاترین ارزش محاسبه خواهد شد. “

د) آیا حدی از حدود اربعه، به انهار عمومی، رودخانه، کانال و مسیل محدود شده است یا خیر؟

ممکن است یک یا در پاره ای از موارد بسیار نادر دو حد ملکی محدود به انهار عمومی،رودخانه، کانال و مسیل گردد در آن صورت واضعین تعیین ارزش معاملاتی آن حد را به عنوان معبر (محل عبور یا حق دسترسی به شارع ) تعیین نموده اند به همین جهت در بند ۷ قسمت اول (عرصه) تذکرات جدول تعیین ارزش معاملاتی به این موضوع اینگونه اشاره نموده اند که، در صورت وقوع چنین موضوعی تا زمانیکه سند مالکیت آن به هر علت اصلاح نشده، ارزش جبهه حد مورد بحث در صورتی که در بلوک مربوطه ردیف خاصی برای آن تعیین نشده باشد.

مطابق عرض معبر مورد استفاده موجود (یعنی حدی که به شارع عام یا خاص دسترسی دارد)

 

برای خواندن ادامه مطلب و مثالهای کاربردی فایل زیر را دانلود کنید:

ارزش معاملاتی